Buenos Aires, 6 de setiembre de 2024. En la Ciudad de Buenos Aires, el Código Urbanístico (CUR) tiene previsto, por ley, su actualización cada cuatro años. La norma vigente, aprobada en 2018 durante la gestión de Horacio Rodríguez Larreta, reemplazó al viejo Código de Planeamiento de 1977 y generó un aumento de la capacidad constructiva en toda la ciudad al reducir el centro libre de manzana y equiparando las alturas permitidas en cada cuadra. El sucesor de Larreta, Jorge Macri, hizo campaña criticando al CUR por haber “alterado la fisonomía de barrios residenciales” y ordenó elaborar un nuevo proyecto de ley que ingresó a la legislatura el 30 de julio.

“La reforma que presentamos trabaja sobre tres ejes. El primero es el equilibrio, que tiene tres escalas: el equilibrio de la ciudad entre el norte y el sur; el equilibrio de las avenidas que consiste en preservar su identidad y la del barrio, con avenidas que tengan la posibilidad de densificación y el barrio que no necesita absorber eso; y el equilibrio de la manzana, es decir cómo dialoga un lote con el de al lado, porque somos una ciudad de medianeras y hay que abandonar la idea de que en cada lote cada cual hace lo que quiere”, dijo el secretario de Desarrollo Urbano, Álvaro García Resta, en una entrevista con el diario La Nación.

El instrumento clave del nuevo CUR es la Capacidad Constructiva Adicional (CAC), que “premia” con metros cuadrados a quienes construyan en zona sur (o mejoren inmuebles patrimoniales).

“Sería así: si un desarrollador tiene interés en hacer un proyecto en la zona norte, donde cree que la mayor capacidad constructiva puede ser un valor para su proyecto, si construye esa cantidad de metros en el sur se le puede permitir hacer también esos metros en el norte”, ilustró García Resta. “El incentivo, para aquel que va a buscar mercado al norte, queremos que sea hacer algo en el sur también, de las mismas dimensiones. Si hace 2.000 m² en el sur, puede hacer 2.000 m² en el norte y compensa su inversión y ganancia, sabiendo que en el proyecto del sur tal vez pierda o salga hecho pero con el del norte recupera. Y de esa manera se genera más stock de oferta en el sur”.

En opinión de expertos independientes de los intereses inmobiliarios, este planteo del desarrollo urbanístico "compensado", esconde la habilitación para construir enormes torres. El arquitecto Alejandro Csome, conocido en redes por su apodo ‘Bauhasaurus’, indica "A grandes rasgos, lo que se ve en el proyecto son modificaciones a lo que se puede construir o no. El punto central es ese, no el de la ‘identidad de los barrios’, que como eslogan es divino pero es mentira", dijo Csome. "Veo una contradicción muy grande entre [el llamado a defender] la identidad barrial y la transferencia que permite desarrollar lotes en la zona sur de la ciudad para que luego levantes más metros cuadrados en otros barrios. ¿Cuáles son esos corredores? ¿Qué pasa con los barrios donde se habilitan los corredores en alturas?"

¿Qué ocurre? Desde la aprobación del actual CUR, el máximo permitido en toda la ciudad era de 45 metros (salvo en el caso particular de un convenio urbanístico aprobado por la Legislatura). Según argumentó el propio Gobierno porteño, esto evitaba “sorpresas para los vecinos como, por ejemplo, la construcción de una torre al lado de su casa”.

Ahora, con el nuevo proyecto, aparecen una serie de corredores sobre los cuales sí se permite construir torres de gran altura. En avenidas como Cabildo, Corrientes, San Juan y Paseo Colón, estas “parcelas receptoras” permitirían irse hasta los 90 metros: edificios de treinta pisos que sobrepasan por mucho lo permitido por el actual Código (que supuestamente venía a terminar con las torres).

“Están blanqueando los convenios urbanísticos”, explicó Csome, haciéndose eco de una crítica que ya hicieron otros analistas: que este Código generaliza lo que antes eran excepciones. “No hay forma de que esto no afecte a los barrios. A todos”. 

Precisamente el tema de las excepciones divide a las bancadas aliadas del oficialismo. Según informó la Política On Line, los bloques aliados de Jorge Macri exigen reducir las excepciones inmobiliarias al mínimo. Ese es el principal pedido para aprobar el Código Urbanístico que el gobierno pretende votar en primera lectura el 26 de septiembre.

Mientras el radicalismo, la Coalición Cívica, Ocaña y el socialismo reclamaban eliminar las excepciones para votar el nuevo Código Urbano, el gobierno removió la funcionaria que estaba a cargo de aprobarlas. La reemplazará con una funcionaria que viene de Vicente López.

La Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIUR) es una oficina desconocida del gobierno porteño donde se cocinaron los más jugosos negocios inmobiliarios de la Ciudad. Sandra Tuya, su ex directora, tuvo un destacado rol en esas maniobras durante el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta. 

En medio de la discusión por el nuevo código, Karina Burjinson, la elegida de Jorge para intervenirle Desarrollo Urbano a Álvaro García Resta, decidió remover a Tuya. La prensa ventiló varios casos donde la DGIUR realizó alocadas interpretaciones del Código Urbanístico vigente que favorecieron a algunos estudios de arquitectura.

"Eso se tiene que cortar. No puede ser que estemos meses discutiendo un código para que después el Ejecutivo termine aprobando excepciones por todos lados", le dijo a LPO un legislador del bloque oficialista. Pero el peligro acecha. En las planchetas que presentó la Ciudad para aprobar el código, hay infinidad de manzanas que aparecen en color gris. Esas son las zonas donde se aplica la doctrina DGIUR.

El radicalismo, la Coalición Cívica, Confianza Pública y el socialismo sostienen que si no hay límites a la discrecionalidad de la DGIUR, no acompañarán el proyecto. Jorge Macri necesita 31 votos para avanzar y, sin los escaños de sus aliados, será imposible con el peronismo y la izquierda en contra.

"Esto va a ser como la ley bases. Las cuestiones que favorezcan a los vecinos y a las identidades barriales se van a votar en general. Y lo demás va a ir a una votación en particular", le dijo a LPO Facundo Del Gaiso, de la Coalición Cívica.

Más allá de la cuestión de la discrecionalidad, las áreas receptoras y emisoras y los pulmones son cuestiones que el gobierno acordó con los desarrolladores inmobiliarios, pero que no terminan de pasar el filtro de los aliados. 

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