Información general | Costo de vida

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Alza de los alquileres

El arranque de 2026 trajo consigo un nuevo golpe al bolsillo de los inquilinos porteños. Según el último relevamiento del portal especializado Zonaprop, los alquileres de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron un 9,6% en el primer trimestre del año, una cifra que se ubica por encima de la inflación acumulada en el mismo período, que fue del 8,9% de acuerdo con el Instituto de Estadísticas de la Ciudad (IDECBA). El dato confirma que vivir en CABA se vuelve cada vez más costoso para quienes no son propietarios y deben afrontar contratos de locación en un mercado que no da tregua. Por Joaquín Ramírez Souto Buenos Airees, 17 de abril de 2026. El informe detalla que solo en marzo los alquileres subieron un 3%, lo que lleva el incremento interanual a un contundente 34,7%. En términos nominales, los valores actuales muestran cifras difíciles de sostener para gran parte de la población. Los departamentos de tres ambientes ya superan la barrera del millón de pesos mensuales, mientras que los monoambientes rondan los 704.704 pesos y las unidades de dos ambientes se ubican en torno a los 814.659 pesos. La brecha de precios según la cantidad de ambientes y la ubicación sigue siendo marcada, con barrios de alta demanda que concentran los valores más elevados y zonas periféricas que se mantienen como alternativas más accesibles.

Puerto Madero continúa liderando el ranking de exclusividad con un promedio de 1.358.875 pesos mensuales, seguido por Núñez con 915.379 y Palermo con 911.708. En el extremo opuesto, Lugano se mantiene como la opción más económica con un precio medio de 661.925 pesos, acompañado por Floresta y Liniers, que también figuran entre los barrios con alquileres más bajos. Esta disparidad refleja la dinámica del mercado porteño, donde la localización sigue siendo un factor determinante en la fijación de precios y en la posibilidad de acceso a la vivienda.

Mientras los alquileres muestran una tendencia alcista, el mercado de compraventa de inmuebles se mueve en dirección contraria. Durante el primer trimestre de 2026, el valor del metro cuadrado apenas subió un 0,4%, alcanzando un promedio de 2.459 dólares. Esto significa que un departamento estándar de dos ambientes se cotiza en torno a los 130.273 dólares. La desaceleración en los precios de venta contrasta con la presión sobre los alquileres y plantea un escenario complejo para quienes buscan alternativas de inversión o acceso a la vivienda propia.

El dato que genera mayor preocupación en el sector es el Costo de Construcción (CAC). Medido en dólares, construir hoy en Argentina cuesta 3,3 veces más que en 2020. Solo en marzo, el costo de obra subió un 3,7%, lo que eleva el valor de una casa de tres dormitorios a una inversión media de 302.878 dólares. Esta situación encarece los proyectos inmobiliarios y limita la posibilidad de que la oferta de nuevas unidades pueda equilibrar la demanda creciente en el mercado de alquileres.

Para quienes buscan rentabilidad a través de la inversión inmobiliaria, el informe señala que la relación alquiler/precio ha mejorado, ubicándose en un 5,62% anual. Actualmente, se requieren 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un período sensiblemente menor al de años anteriores. Sin embargo, los barrios más caros para vivir no son necesariamente los más rentables para el inversor. Puerto Madero, por ejemplo, ofrece un retorno de apenas el 3,7%, mientras que los barrios del sur y oeste porteño encabezan la lista de beneficios. Lugano presenta una rentabilidad del 10,2%, Nueva Pompeya del 8,1% y Parque Avellaneda del 7,8%, lo que los convierte en opciones atractivas para quienes buscan maximizar el rendimiento de su inversión.

El panorama actual del mercado inmobiliario porteño muestra una paradoja: mientras los alquileres se disparan y presionan sobre los ingresos de los hogares, los precios de venta se mantienen prácticamente estancados y el costo de construcción se multiplica, dificultando la generación de nueva oferta. En este contexto, los inversores encuentran oportunidades en barrios menos cotizados, donde la rentabilidad es mayor, aunque el desafío para los inquilinos sigue siendo afrontar contratos cada vez más onerosos en un escenario de inflación persistente y salarios que no logran acompañar el ritmo de los aumentos.

La evolución de los alquileres en el inicio de 2026 confirma que el acceso a la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires continúa siendo uno de los principales problemas económicos y sociales. Con un mercado que se mueve a distintas velocidades según el segmento, la tensión entre propietarios e inquilinos se mantiene y obliga a repensar estrategias tanto desde el sector privado como desde las políticas públicas para garantizar soluciones habitacionales en un entorno cada vez más desafiante.


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