La ilusión de la vivienda

Información general | Alquileres al alza

20/02

La ilusión de la vivienda

Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires continúan en ascenso y ya superan el millón de pesos mensuales en el caso de los departamentos de tres ambientes. El dato surge de un relevamiento del Instituto de Estadística y Censos porteño (IDECBA), difundido en febrero de 2026, que muestra que los precios de publicación de los alquileres de unidades usadas crecieron en el último trimestre de 2025 levemente por encima de la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad (IPCBA). Por Joaquín Ramírez Souto Buenos Aires, 20 de febrero de 2026. El informe señala que entre octubre y diciembre de 2025 los monoambientes registraron un aumento promedio de 34,1%, los dos ambientes de 33,6% y los tres ambientes de 32,4%. En conjunto, el incremento medio de los alquileres fue de 33,3%, apenas superior al 32,6% del IPCBA. De este modo, se mantiene la convergencia entre ambas dinámicas observada en el trimestre anterior, luego de varios años en los que los alquileres crecían por encima de la inflación, tendencia que comenzó a revertirse a partir de mediados de 2024.

Con estas subas, las valuaciones promedio alcanzaron $484.985 para los departamentos de un ambiente, $658.196 para los de dos ambientes y $1.008.258 para los de tres ambientes. En el mismo período de 2024, los valores eran sensiblemente más bajos: $361.749, $492.805 y $761.773 respectivamente. La comparación interanual muestra así un incremento de más de 200.000 pesos en los monoambientes y de casi 250.000 pesos en los dos ambientes, mientras que los tres ambientes aumentaron más de 240.000 pesos en un año.

El relevamiento también detalla las diferencias por barrio. En el segmento de monoambientes, Núñez encabezó el ranking con un promedio de $542.348, seguido por Belgrano y Villa Crespo, con $526.349 y $525.789. En el otro extremo, Constitución y San Nicolás ofrecieron las opciones más accesibles, con $403.590 y $429.953. Para los departamentos de dos ambientes, Núñez volvió a liderar con $757.091, seguido por Palermo con $721.773, mientras que La Boca y Constitución se ubicaron como las zonas más económicas, con $539.469 y $547.572.

En el caso de los tres ambientes, Villa Urquiza mostró los alquileres más elevados, con un promedio de $1.165.389, seguido por Núñez con $1.140.496. Los precios más bajos se observaron en Constitución, con $797.147, y en Monserrat, con $815.129. De este modo, el barrio de Villa Urquiza se consolidó como el más caro para este tipo de unidades, superando holgadamente el millón de pesos.

El informe del IDECBA también analizó la evolución de la oferta. Entre octubre y diciembre de 2025, el volumen de publicaciones de alquiler en pesos cayó 1,3% respecto del trimestre anterior, aunque en la comparación interanual mostró un incremento del 12,3%. A modo de referencia, la cantidad de avisos publicados en ese período duplicó el promedio trimestral del trienio 2017-2019 y fue casi seis veces superior al registrado en 2023.

En cuanto a la composición de la oferta, tres cuartas partes de los avisos correspondieron a viviendas de uno y dos ambientes, mientras que el resto se explicó mayoritariamente por departamentos de tres ambientes. Las unidades de cuatro y cinco ambientes representaron apenas cinco de cada cien publicaciones. Al considerar en conjunto las unidades ofrecidas tanto en pesos como en dólares, los avisos en moneda local concentraron tres de cada cuatro publicaciones disponibles, aunque este porcentaje fue el más bajo de los últimos cinco trimestres.

El IDECBA destacó además una tendencia a la desaceleración en el ritmo de aumento de los precios de publicación, con variaciones interanuales más moderadas que en períodos anteriores. La desaceleración fue de 3,3 puntos porcentuales en los monoambientes, de 4,8 puntos en los dos ambientes y de 4,7 puntos en los tres ambientes. Sin embargo, las subas intertrimestrales oscilaron entre el 6,4% y el 7,3%, resultando levemente superiores a las del trimestre previo, con la excepción del segmento de tres ambientes.

El escenario refleja un mercado de alquileres tensionado, en el que los precios continúan en alza pese a mostrar señales de moderación. La superación del millón de pesos en los tres ambientes marca un nuevo umbral en la Ciudad de Buenos Aires y plantea desafíos para los inquilinos, especialmente en barrios como Villa Urquiza y Núñez, donde los valores se ubican muy por encima del promedio.

La evolución de los alquileres en la Ciudad se da en paralelo a un aumento sostenido de la oferta, lo que indica que la presión sobre los precios no se explica por escasez de publicaciones, sino por la dinámica propia del mercado y la relación con la inflación. El informe del IDECBA confirma que, aunque los incrementos se moderan, el acceso a la vivienda en alquiler sigue siendo un problema central para miles de porteños.

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