Suba moderada

Información general | Alquileres porteños

10/07

Suba moderada

Los valores de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires volvieron a mostrar en junio un incremento moderado, que confirma la tendencia de desaceleración observada desde comienzos de año pero que mantiene la presión sobre el bolsillo de los inquilinos. Según un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, los departamentos en CABA aumentaron 1,4% durante el mes y acumulan un alza del 15,7% en el primer semestre de 2026, por debajo de la inflación general, que en el mismo período alcanzó el 17,1%. En la comparación interanual, los alquileres subieron 31,3%, el menor incremento desde noviembre de 2019 y prácticamente en línea con el ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), que se ubicó en 31,5%. Por Joaquín Ramírez Souto Buenos Aires, 10 de julio de 2026. El informe señala que la mayor oferta de propiedades en alquiler, impulsada por cambios regulatorios y por la decisión de muchos propietarios de volver a poner sus unidades en el mercado tradicional, favorece un escenario de mayor negociación entre las partes. Los contratos que se actualizan en julio registrarán variaciones diferentes según el índice y la periodicidad pactada, lo que genera una dispersión de aumentos que se refleja en los valores publicados. En este contexto, un monoambiente ya cuesta en promedio 755.935 pesos mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes se ubica en 860.106 pesos y uno de tres ambientes alcanza los 1.156.992 pesos.

La brecha entre los distintos barrios porteños continúa siendo marcada. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara de la Ciudad, con un alquiler promedio de 1.260.640 pesos mensuales. Le siguen Núñez, con 980.640 pesos, y Palermo, con 956.700 pesos. En el extremo opuesto, Lugano se consolida como el barrio más accesible, con un valor medio de 658.410 pesos. Nueva Pompeya, con 701.646 pesos, y Versalles, con 702.814 pesos, completan el grupo de los barrios con los alquileres más bajos dentro de la oferta porteña.

El informe también analiza la evolución del mercado de compraventa, que continúa mostrando una dinámica distinta a la de los alquileres. El precio medio del metro cuadrado en CABA acumula un alza del 0,7% en lo que va del año y subió 1,6% en los últimos doce meses, el menor incremento interanual de los últimos 27 meses. En junio, el valor promedio alcanzó los 2.467 dólares por metro cuadrado. De esta manera, un monoambiente tiene hoy un valor estimado de 108.337 dólares, un departamento de dos ambientes ronda los 130.785 dólares y uno de tres ambientes llega a 179.619 dólares.

Las diferencias entre barrios también se replican en el mercado de compraventa. Puerto Madero encabeza la lista con un valor de 6.136 dólares por metro cuadrado, seguido por Palermo (3.420 dólares) y Núñez (3.382 dólares). En contrapartida, Lugano vuelve a ubicarse como la zona más económica, con un precio de 1.048 dólares por metro cuadrado. Nueva Pompeya (1.459 dólares) y La Boca (1.577 dólares) completan el podio de los barrios con menor valor de publicación.

El relevamiento incorpora además datos sobre el costo de construcción, medido en dólares, que cayó 0,8% en junio pero acumula un incremento del 16% en el primer semestre. Construir hoy cuesta 3,5 veces más que en octubre de 2020, cuando se registró el mínimo de la serie, y se ubica 49% por encima del promedio entre 2021 y 2025. En este marco, una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de 304.227 dólares, mientras que una de cuatro dormitorios asciende a 485.177 dólares. El metro cuadrado de casas se ubicó en 1.828 dólares en junio y registró un aumento del 0,1%, aunque la inflación en dólares mostró una caída del 0,8%. En términos reales, el precio de las casas cayó 18,7% durante el primer semestre, pese a que nominalmente aumentó 1,8% en los últimos doce meses.

Palermo lidera el ranking de barrios más caros para la compra de casas, con un valor medio de 3.382 dólares por metro cuadrado. Belgrano, con 2.943 dólares, y Recoleta, con 2.451 dólares, completan el podio. En el extremo opuesto, La Boca aparece como el barrio más económico, con un valor de 655 dólares por metro cuadrado, seguido por Villa Soldati (697 dólares) y Nueva Pompeya (779 dólares).

El informe también analiza la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. La relación alquiler/precio retrocedió en junio y se ubicó en 5,89% anual. Actualmente se necesitan 17 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 5,8% menos que hace un año. Lugano, Nueva Pompeya y La Boca se posicionan como los barrios más convenientes para quienes buscan renta, con retornos brutos de 10,5%, 8% y 8%, respectivamente. Puerto Madero, en cambio, es el barrio con menor rentabilidad, apenas 3,4%, seguido por Palermo (4,7%) y Núñez (4,8%).

En un mercado que continúa ajustándose a nuevas reglas y a un contexto económico volátil, los alquileres muestran una desaceleración que alivia parcialmente a los inquilinos, mientras que los valores de venta se mantienen estables y la construcción sigue encareciéndose en dólares. La combinación de mayor oferta, menor presión inflacionaria y cambios en las expectativas configura un escenario de transición que todavía no termina de definir cuál será la tendencia dominante en la segunda mitad del año.

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