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Cambios por alquileres temporarios
Este fenómeno se inscribe en una tendencia global, pero en Buenos Aires adquiere características particulares debido a la estructura urbana, la concentración de actividades culturales y la creciente demanda turística. La gentrificación, entendida como la transformación de zonas de menor renta en áreas más exclusivas por la llegada de sectores de mayores ingresos, se ha intensificado en barrios como Villa Crespo, Chacarita y Paternal. Villa Crespo, por ejemplo, experimentó una valorización del 23,5% y fue destacado por publicaciones especializadas como uno de los mejores barrios para vivir.
El proceso no es nuevo: comenzó en San Telmo en los años 80, continuó con la reconversión de Puerto Madero en los 90 y se consolidó en Palermo durante los 2000. En todos los casos, la llegada de nuevos residentes y la revalorización inmobiliaria desplazaron a poblaciones originales, modificaron la identidad barrial y generaron nuevas tensiones en torno al acceso a la vivienda.
El rol de los alquileres temporarios en la transformación urbana
La expansión de los alquileres temporarios es uno de los factores que más aceleran la gentrificación. Según datos recientes, el 70% de las propiedades listadas en Airbnb en Buenos Aires están destinadas exclusivamente a turistas. La plataforma registró además un incremento del 100% en visitas respecto del año anterior, lo que confirma la creciente demanda internacional por estadías en la ciudad.
Este modelo convierte a las viviendas en activos financieros antes que en hogares, ya que los propietarios priorizan la renta dolarizada y de corto plazo por sobre los contratos tradicionales. Como consecuencia, disminuye la oferta de alquiler permanente y aumentan los precios, lo que obliga a muchos vecinos a mudarse a zonas más alejadas o con menor infraestructura.
El impacto económico del sector es significativo. Hasta 2024, se estimaron alrededor de 58.000 puestos de trabajo vinculados a la operación de alquileres temporarios, incluyendo limpieza, mantenimiento, administración y recepción de huéspedes. Sin embargo, especialistas advierten que este crecimiento no compensa los efectos negativos sobre la accesibilidad habitacional ni sobre la cohesión social de los barrios.
Nuevas regulaciones y tensiones en el mercado
Frente al avance del alquiler turístico, el Gobierno de la Ciudad implementó en 2025 nuevas regulaciones que obligan a los propietarios a registrar sus unidades para poder ofrecerlas en plataformas como Airbnb o Booking. Según datos oficiales, existen alrededor de 20.000 propiedades destinadas al alquiler temporario, aunque solo una fracción estaba registrada antes de la normativa. Las plataformas tendrán 180 días para adecuar sus listados y eliminar las unidades no registradas, mientras que los turistas deberán pagar un tributo de 1,5 dólares por noche, similar a lo que ocurre en otras ciudades del mundo.
Estas medidas buscan equilibrar la competencia con el sector hotelero y mejorar la seguridad para los visitantes, pero también apuntan a ordenar un mercado que creció de manera acelerada y sin controles suficientes. Aun así, expertos señalan que la regulación podría resultar insuficiente si no se acompaña de políticas más amplias de acceso a la vivienda y planificación urbana.
Barrios en transformación: del sur al norte de la ciudad
El impacto de la gentrificación no se limita a los barrios más conocidos. Zonas como Parque Patricios, impulsadas por la instalación del Distrito Tecnológico, también experimentan un aumento en la demanda de alquileres temporarios y una revalorización acelerada de sus propiedades. Este fenómeno se replica en áreas cercanas a polos gastronómicos, culturales o de innovación, donde la llegada de nuevos residentes y turistas genera cambios rápidos en el paisaje urbano.
La dinámica es similar a la observada en otras ciudades globales: los barrios que se gentrifican inicialmente irradian su influencia hacia zonas contiguas, desplazando progresivamente a los sectores de menores ingresos y profundizando la desigualdad urbana. En Buenos Aires, esta tendencia se combina con un mercado inmobiliario que cerró 2025 con un crecimiento del 23%, su mejor desempeño en ocho años, impulsado por la demanda de inversiones y la recuperación del turismo.
Un escenario urbano en disputa
La coexistencia entre alquileres temporarios, turismo internacional y demanda habitacional plantea desafíos crecientes para la Ciudad de Buenos Aires. Mientras el sector turístico celebra el dinamismo económico que generan estas plataformas, organizaciones sociales y especialistas en urbanismo alertan sobre el impacto en el derecho a la vivienda y en la estructura social de los barrios.
La gentrificación, lejos de ser un proceso espontáneo, responde a decisiones económicas, políticas y urbanísticas que moldean la ciudad. En este contexto, la expansión de Airbnb y de los alquileres temporarios actúa como un acelerador que redefine prioridades y desplaza a quienes no pueden competir con los valores del mercado turístico.
El debate sobre el futuro del mercado inmobiliario porteño se vuelve así inevitable. La ciudad enfrenta el desafío de equilibrar la promoción turística con la protección del tejido social y la garantía de acceso a la vivienda, en un escenario donde la presión del mercado global y la digitalización del alojamiento continúan avanzando.
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