Información general | Caída del consumo

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Aumentan los locales vacíos

La ocupación de locales comerciales en la Ciudad de Buenos Aires registró una nueva caída durante el primer cuatrimestre de 2026, según el relevamiento difundido por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC). El informe detectó 277 locales en venta, alquiler o cerrados en los principales corredores comerciales, lo que representa un incremento del 30,7 por ciento respecto al mismo período de 2025. El dato confirma la tendencia de mayor vacancia y persianas bajas en distintos puntos de la capital, reflejo de la crisis del consumo y de los elevados costos de alquiler que afectan a comerciantes y emprendedores. Por Mateo Salvo Buenos Aires, 12 de junio de 2026. Las zonas más golpeadas por la desocupación se concentran en las avenidas Corrientes, Rivadavia, Santa Fe, Cabildo y Córdoba, que reúnen el mayor volumen de locales sin actividad. También los centros textiles, como los tramos de la avenida Avellaneda y la avenida Pueyrredón, sufrieron un incremento notable en la cantidad de comercios cerrados, en gran medida por la retracción de la demanda y el encarecimiento de los alquileres. En contraste, algunos corredores mostraron signos de dinamismo: la peatonal Florida y los primeros tramos de Pueyrredón, entre el 0 y el 1200, registraron avances en la ocupación, lo que evidencia que la crisis no se distribuye de manera homogénea.

El informe de la CAC se complementa con datos legales y de inversión que marcan el contexto en el que se desenvuelven los comerciantes. Los contratos de alquiler mantienen un plazo mínimo de tres años, establecido por la Ley Nº 27.551, lo que implica compromisos prolongados en un escenario de incertidumbre económica. A su vez, iniciar un negocio requiere una inversión inicial en equipamiento básico que oscila entre 1.850.000 y 4.500.000 pesos, dependiendo del rubro y el tamaño del local. El trámite de habilitación se gestiona de manera digital a través del portal miBA, donde se obtiene la Autorización de Actividad Económica, requisito indispensable para comenzar a operar.

El caso del Microcentro

El fenómeno de los locales vacíos se percibe con mayor fuerza en el microcentro porteño, donde se concentra más del 43 por ciento de la vacancia registrada. Para Luciano Farez, especialista en mercado inmobiliario y construcción, el aumento de comercios cerrados no debe interpretarse únicamente como un problema comercial, sino como un síntoma de un cambio estructural en el uso del espacio urbano. “El crecimiento de locales vacíos en el microcentro refleja un cambio bastante profundo en la forma en que usamos la ciudad”, explicó. Durante décadas, el área funcionó como distrito administrativo y financiero, con movimiento limitado a los días hábiles y horarios laborales. La pandemia aceleró transformaciones que ya estaban en marcha, como el teletrabajo, la digitalización de servicios y la modificación de hábitos de consumo.

En ese contexto, Farez sostuvo que la proliferación de persianas bajas revela la necesidad de reconvertir el modelo urbano. La Cámara Inmobiliaria Argentina confirmó que existen proyectos para transformar edificios de oficinas en viviendas, con el objetivo de atraer nuevos habitantes al microcentro y generar actividad económica permanente. El especialista consideró que la reconversión puede ser una herramienta efectiva, aunque insuficiente si no se acompaña de una estrategia más amplia. “La vivienda es clave porque le devuelve permanencia al barrio. Una zona con residentes tiene supermercados, farmacias, cafés, gimnasios, colegios, servicios y movimiento fuera del horario laboral”, señaló.

Las dificultades de la reconversión

Sin embargo, advirtió que no todos los edificios de oficinas pueden adaptarse fácilmente al uso residencial. La viabilidad depende de factores técnicos como la estructura, la profundidad de las plantas, la disponibilidad de luz natural, la ventilación y las instalaciones sanitarias. Además, la ecuación económica resulta determinante: el valor de compra del inmueble, el costo de adecuación, la normativa vigente, los tiempos de aprobación y el precio final de venta o alquiler deben cerrar para que el proyecto sea viable. A pesar de estas dificultades, Farez se mostró optimista respecto al futuro del microcentro si se logra avanzar en una estrategia de usos mixtos que combine viviendas, oficinas flexibles, gastronomía, turismo, educación y espacios culturales.

La llegada de nuevos residentes, según su análisis, podría generar una demanda más estable que la que produce una zona exclusivamente de oficinas. Esto permitiría recuperar parte de la actividad comercial perdida y revitalizar sectores vinculados a la gastronomía, los servicios personales, la salud, los gimnasios, los espacios de coworking y las propuestas culturales. También mejoraría la percepción de seguridad, ya que una zona con movimiento permanente tiende a ser más activa y cuidada. Respecto del mercado inmobiliario, Farez proyectó una recuperación gradual si la reconversión logra consolidarse, aunque reconoció que persisten obstáculos como los altos costos de adaptación, la complejidad de las obras, las exigencias normativas y las dificultades de financiamiento.

En definitiva, el crecimiento de locales vacíos en la Ciudad de Buenos Aires refleja tanto la crisis del consumo como la necesidad de repensar el modelo urbano. La reconversión del microcentro aparece como una alternativa posible, pero requiere de una estrategia integral que incluya mejoras en el espacio público, incentivos para nuevos comercios, soluciones de movilidad y condiciones atractivas para que la gente quiera vivir allí. El desafío es lograr que la ecuación económica cierre y que el microcentro deje de depender exclusivamente de oficinas y bancos para transformarse en un espacio más mixto, residencial y dinámico, capaz de sostener actividad durante todo el día y no solo en horario laboral.


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