Legislativas | Cumplimiento de contratos de alquiler

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Proponen sistema de puntaje

Un proyecto de ley presentado en la Legislatura porteña propone crear un sistema voluntario y gratuito de calificación para inquilinos y propietarios, con el objetivo de generar un historial de cumplimiento de los contratos de alquiler que pueda ser consultado al momento de establecer una nueva relación locativa. La iniciativa, impulsada por el legislador Emmanuel Ferrario, plantea desarrollar una plataforma digital administrada por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), que registre antecedentes sobre el pago de alquileres, expensas y servicios, el cuidado de los inmuebles y el respeto de las obligaciones contractuales. El mecanismo contempla evaluaciones para ambas partes, garantías para cuestionar información incorrecta y la prohibición de utilizar la falta de adhesión o de antecedentes como condición para acceder a una vivienda. Por Martín Pérez Díaz Buenos Aires, 13 de noviembre de 2026. La propuesta busca intervenir sobre una de las dificultades habituales del mercado inmobiliario porteño: la falta de información verificable acerca del comportamiento de quienes participan de una relación de alquiler. Según los fundamentos del proyecto, actualmente las personas que cumplen regularmente con sus contratos no cuentan con un instrumento institucional que permita acreditar esa trayectoria cuando deben mudarse y buscar otra propiedad. De esta manera, cada nueva operación comienza prácticamente desde cero y vuelve a poner el acento en las garantías patrimoniales, los ingresos demostrables o la posibilidad de recurrir a familiares que puedan respaldar el contrato.

Ferrario sostiene que esta situación afecta especialmente a los jóvenes y a quienes no cuentan con propiedades u otros bienes para ofrecer como garantía. La iniciativa pretende que el cumplimiento efectivo de las obligaciones asumidas durante una locación pueda convertirse en un antecedente reconocido, de modo que la conducta contractual tenga un peso propio en las negociaciones entre propietarios e inquilinos.

La herramienta estará organizada en dos indicadores diferenciados. Por un lado, la Plataforma del Buen Inquilino (PBIn), que reunirá información sobre el comportamiento contractual de quienes alquilan. Por otro, la Plataforma del Buen Locador (PBL), destinada a registrar los antecedentes de los propietarios. De esta manera, el mecanismo no funcionará exclusivamente como un instrumento de evaluación de los postulantes a una vivienda, sino que también permitirá a los inquilinos conocer referencias sobre los dueños antes de comprometerse con un contrato.

Entre los criterios que se tendrán en cuenta figuran la puntualidad en el pago del alquiler, las expensas y los servicios, la conservación del inmueble y su estado al momento de la restitución, la antigüedad y continuidad de las relaciones locativas y las referencias de anteriores inquilinos o propietarios. La intención es construir una calificación a partir de información objetiva y verificable, que permita distinguir entre quienes mantienen un comportamiento contractual regular y quienes registran incumplimientos.

El sistema también contempla la participación de las inmobiliarias matriculadas, que podrán adherirse y registrar contratos en representación de los propietarios. A su vez, el IVC estaría facultado para celebrar convenios con plataformas digitales dedicadas a la publicación, intermediación y administración de alquileres, de manera que las puntuaciones puedan consultarse desde esos servicios.

Adhesión voluntaria y mecanismos de protección

Uno de los puntos que los impulsores consideran centrales es que la incorporación al registro no será obligatoria. Tanto propietarios como inquilinos podrán decidir libremente si desean participar y utilizar la herramienta para acreditar sus antecedentes. Tampoco podrá exigirse una calificación determinada como condición para celebrar un contrato.

El proyecto establece expresamente que la falta de adhesión o la inexistencia de antecedentes no podrán utilizarse para rechazar a una persona que busca alquilar. La intención declarada es evitar que el mecanismo se convierta en un requisito adicional que termine restringiendo el acceso a la vivienda, especialmente para quienes recién comienzan a independizarse o no cuentan con una trayectoria locativa previa.

La iniciativa también prevé procedimientos para impugnar información que alguna de las partes considere incorrecta, incompleta o improcedente. Si un inquilino o propietario entiende que los datos registrados no reflejan lo ocurrido durante una relación contractual, podrá solicitar su revisión administrativa. Mientras se tramite ese cuestionamiento, la información discutida no podrá incidir sobre la puntuación asignada.

Este aspecto adquiere especial relevancia porque el sistema trabajará con antecedentes personales y contractuales que podrían influir en decisiones económicas importantes. La precisión de los registros, la posibilidad de corregir errores y el consentimiento de los involucrados serán condiciones necesarias para que la herramienta no termine reproduciendo situaciones de desigualdad o exclusión.

En ese sentido, el funcionamiento efectivo del mecanismo dependerá de cómo se reglamenten los criterios de evaluación, los procedimientos de verificación, la protección de los datos personales y las condiciones de acceso a la información. También será necesario establecer cómo se resolverán las controversias cuando existan diferencias entre las versiones de propietarios e inquilinos acerca del cumplimiento de un contrato.

El crecimiento de los hogares inquilinos

La presentación del proyecto se produce en un contexto de creciente importancia del alquiler como modalidad de acceso a la vivienda en Buenos Aires. De acuerdo con un informe elaborado por la organización Tejido Urbano, aproximadamente uno de cada tres hogares porteños reside en una vivienda alquilada. Las estimaciones correspondientes a 2025 ubican esa proporción entre el 33,8% y el 36,2%, según se considere la Encuesta Permanente de Hogares o la Encuesta Anual de Hogares de la Ciudad. En términos absolutos, representan entre 425.000 y 500.000 hogares y más de un millón de personas.

La tendencia se vincula con transformaciones estructurales del mercado inmobiliario, entre ellas las dificultades para acceder a la propiedad, la escasez de financiamiento hipotecario y el peso que adquirió el alquiler como alternativa habitacional para amplios sectores de la población. En particular, los jóvenes que buscan independizarse suelen enfrentar obstáculos adicionales cuando no cuentan con propiedades familiares que puedan ofrecerse como garantía.

Los datos también muestran que la condición de inquilino no está circunscripta a los sectores de menores ingresos. Según la Encuesta Anual de Hogares de 2025, el 54,3% de los hogares inquilinos pertenece al estrato medio. Sin embargo, tienen una participación menor en los sectores de mayores ingresos y una presencia algo superior en los segmentos de pobreza, vulnerabilidad y fragilidad.

Tejido Urbano

En ese escenario, Ferrario plantea que un sistema de antecedentes podría contribuir a modificar algunos criterios de selección utilizados en el mercado. Una persona que haya cumplido regularmente con sus obligaciones durante varios años podría acreditar esa conducta ante un nuevo propietario, sin depender exclusivamente de la presentación de una garantía propietaria o de un respaldo familiar.

La propuesta tiene, además, una dimensión complementaria: permitir que los inquilinos puedan conocer si el propietario cumplió anteriormente con sus obligaciones, como garantizar el uso adecuado del inmueble, respetar las condiciones contractuales y atender las responsabilidades que le corresponden. La bilateralidad busca introducir mayor transparencia en una relación que, por sus características, suele presentar diferencias de información y capacidad de negociación entre las partes.

Dos proyectos para intervenir en el mercado locativo

El sistema de puntuación forma parte de un conjunto de iniciativas presentadas en la Legislatura porteña por Ferrario junto con María Graciela Ocaña, Horacio Rodríguez Larreta, Guadalupe Tagliaferri, Manuela Thourte y Edgardo Néstor Alifraco. Los mismos legisladores impulsaron también una propuesta para establecer un programa de garantías públicas y gratuitas destinado a facilitar el acceso al alquiler de personas que, pese a contar con ingresos para afrontar los pagos mensuales, no disponen de respaldo patrimonial suficiente.

Ambos proyectos abordan dificultades diferentes, aunque relacionadas. Mientras el programa de garantías busca resolver uno de los obstáculos iniciales para ingresar al mercado locativo, el sistema de puntuación apunta a reconocer el comportamiento de quienes ya participaron de contratos de alquiler y facilitar la continuidad de esas relaciones habitacionales.

La presentación de las iniciativas abre una discusión sobre el papel que puede asumir el Estado porteño frente a las dificultades de acceso a la vivienda. En el caso del registro de antecedentes, el desafío será lograr que la información contribuya efectivamente a generar confianza entre las partes, sin transformarse en un mecanismo de vigilancia, discriminación o exclusión para quienes tienen menos posibilidades de construir un historial.

El proyecto deberá atravesar el tratamiento en las comisiones legislativas y posteriormente ser debatido por el conjunto de los diputados porteños. Si obtiene aprobación, corresponderá al Poder Ejecutivo reglamentar su funcionamiento y poner en marcha la plataforma a través del Instituto de Vivienda de la Ciudad.

Por ahora, se trata de una propuesta legislativa y no de un sistema vigente ni de una herramienta que pueda utilizarse para evaluar a quienes buscan alquilar. Su eventual implementación dependerá de la aprobación parlamentaria y de la definición de los procedimientos técnicos y administrativos necesarios. La discusión que abre, en cualquier caso, vuelve a poner en primer plano las dificultades de acceso y permanencia en una vivienda alquilada y la búsqueda de instrumentos que permitan equilibrar las condiciones de negociación entre propietarios e inquilinos.



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