Alquileres para privilegiados

Política | Crisis habitacional

10/04

Alquileres para privilegiados

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires volvió a mostrar tensiones en el arranque de 2026, con un incremento sostenido en los precios de los alquileres que impacta de lleno en los bolsillos de los porteños. Según datos publicados por el portal Zonaprop, en los últimos tres meses los avisos de departamentos registraron una suba del 9,6%, con un aumento del 3% solo en marzo y un alza interanual del 34,7%. En este contexto, el valor de referencia para un monoambiente superó los 700.000 pesos mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes alcanzó los 814.659 pesos y uno de tres ambientes trepó a 1.094.451 pesos. Por Mailén González Buenos Aires, 10 de abril de 2026. La distribución territorial de los precios volvió a marcar diferencias significativas. Puerto Madero se consolidó como el barrio más caro, con un alquiler promedio de 1.358.875 pesos mensuales. Detrás se ubicaron Núñez, con 915.379 pesos, y Palermo, con 911.708 pesos. Estos tres barrios concentraron el 20% de la oferta total publicada en el portal. En el otro extremo, Lugano se mantuvo como la zona más económica, con un valor medio de 661.925 pesos, seguido por Floresta con 697.128 y Liniers con 703.432. La brecha entre los barrios más caros y los más accesibles refleja la heterogeneidad del mercado porteño y la dificultad de acceso a la vivienda en las zonas de mayor demanda. Todo marcado por la ausencia de una política activa del gobierno local orientada a regular el mercado de alquileres, con oferta pública de alquileres sociales, como ocurre en Viena o Berlín, por caso.

Mientras los alquileres mostraron un ritmo acelerado de subas, el mercado de compraventa de inmuebles exhibió un comportamiento más moderado. El precio medio del metro cuadrado acumuló un incremento del 0,4% en el primer trimestre de 2026, por debajo del registrado en el mismo período de 2025. En marzo, el valor se ubicó en 2.459 dólares por metro cuadrado, con un aumento mensual del 0,2%. Los precios de las unidades acompañaron esta dinámica: un monoambiente se cotizó en 108.337 dólares, un departamento de dos ambientes en 130.273 y uno de tres ambientes en 179.072 dólares.

La segmentación por barrios volvió a mostrar una fuerte dispersión. Puerto Madero lideró el ranking con un valor de 6.148 dólares por metro cuadrado, seguido por Núñez con 3.403 y Palermo con 3.390. En contrapartida, Lugano presentó el precio más bajo para la compra, con 1.090 dólares por metro cuadrado, mientras que Nueva Pompeya y La Boca se ubicaron en 1.484 y 1.575 respectivamente. Esta diferencia entre zonas refleja la concentración de la inversión inmobiliaria en determinados barrios y la persistente desigualdad en el acceso a la propiedad.

En cuanto a la actividad del mercado, durante febrero de 2026 se registraron 3.567 escrituras en la Ciudad, según datos del Colegio de Escribanos. Este volumen fue 17% inferior al de febrero de 2025, aunque se ubicó en un nivel 2,5 veces superior al mínimo histórico de febrero de 2020. Dentro del total de operaciones, el 17% se firmó con hipoteca, lo que implicó una caída de cinco puntos porcentuales respecto del mismo mes del año anterior. La baja en el financiamiento refleja las dificultades de acceso al crédito en un contexto de tasas elevadas y restricciones macroeconómicas.

Otro indicador relevante fue el costo de construcción, medido a través del índice CAC. En marzo, este costo registró una suba del 3,7% en dólares. Durante 2025, había bajado un 6,7%, mientras que el precio de las propiedades aumentó un 5,4%, lo que derivó en una recuperación parcial del margen de los desarrolladores. A pesar de ese ajuste, construir sigue siendo significativamente más caro que en años anteriores: el costo se ubicó en un nivel 3,3 veces superior al registrado en 2020, cuando la serie alcanzó su mínimo.

En el segmento de casas, los valores también mostraron variaciones. Una propiedad con tres dormitorios se ubicó en 302.878 dólares, mientras que una de cuatro dormitorios alcanzó los 483.408. El metro cuadrado de casas se ubicó en 1.820 dólares en marzo, con un incremento del 0,2% en ese mes. Durante los primeros dos meses del año, el valor de las casas registró una leve disminución del 0,3% en dólares, lo que refleja cierta estabilidad en comparación con el mercado de departamentos.

La relación entre alquiler y precio de venta mostró cambios en marzo. El indicador de rentabilidad se ubicó en 5,62% anual, lo que implicó una mejora respecto de períodos anteriores. En este contexto, se necesitaron 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 6,4% menos que un año atrás. El análisis por zonas mostró diferencias marcadas en términos de retorno. Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda se posicionaron como las mejores opciones para inversores que buscan renta, con retornos brutos de 10,2%, 8,1% y 7,8% respectivamente. En contrapartida, Puerto Madero registró la menor rentabilidad, con apenas un 3,7%, seguido por Núñez y Palermo, ambos con un retorno del 4,5%.

El panorama inmobiliario porteño en el inicio de 2026 combina un fuerte aumento en los alquileres, que presiona sobre la capacidad de pago de los inquilinos, con un mercado de compraventa más moderado y un costo de construcción en alza. La rentabilidad mejora en algunos barrios periféricos, mientras que las zonas más exclusivas muestran retornos más bajos. En este escenario, la tensión entre la necesidad de vivienda y la dinámica del mercado se mantiene como uno de los principales desafíos para la Ciudad de Buenos Aires, donde acceder a un alquiler o a la compra de una propiedad se vuelve cada vez más complejo para la mayoría de los habitantes.

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